How to REITs：我的求其揀REITs之路

Real Estate Investment Trust 房地產投資信託基金，簡稱REITs，係一個以信託形式管理物業並有法律義務要將佢可分派收入嘅90%派出比信託持有人嘅基金。用人話講，買入REITs就相等於買入部份物業、請人幫你管理租務、保養及營運事宜，然後收取剩餘嘅租金嘅一件事。極簡化咁講，當成係買左楝迷你樓收租吧。

REITs係投資放租物業為主，而租金收入係租戶持續經營下優先度最高嘅支出，因此REITs嘅收入對於週期變化比較唔敏感，分派亦有先天嘅穩定性，從而令一般REITs價格波動都小於巿場指數。

呢啲特質令佢同債券一樣好適合係組合入面擔當穩定產生現金流嘅角色。佢比債券優秀嘅係佢無到期日，只要持有就會一直產生現金流；只要物業質產唔差，佢產生嘅現金流仲可以持續增加，追上甚至超越通脹，即使唔將回報再投資亦唔會損失購買力，因此唔洗面對再投資風險。但無論點，REITs嘅主要角色係產生現金流，資本增值係其次；如果你想知點炒REITs波幅，我建議你先去搵一絛識飛嘅魚。我地必須要認清佢嘅特質同係組合嘅角色，先可以設立適當篩選條件同分析嘅方向。

咁具體係要用咩條件去篩選適合嘅REITs，又要分析啲咩先可以得出最後要唔要投資呢？下面我會以一個running commentary嘅方法一邊walk through一邊解釋我嘅想法。

一、篩選

我平時會用yahoo finance或者係investing.com 嘅stock screener，兩者各有利弊，下次先講；今次示範我就用investing.com嘅，一入到去係一個咁嘅畫面。

1. investing.com淨係可以單一巿場，今次先揀新加玻，因為佢係無股息稅的
2. 今次我地係搵REITs，所以係Equity Types就揀REITs（Results:34）
3. 由於投資REITs嘅目標係產生現金流，所以我先以我嘅要求回報率（5%）為目標，篩走當下回報唔達標嘅標的（Results:21）
4. 我希望REITs嘅回報可以持續增加，但由於玻REITs唔會特登keep股息穩定，所以我都接受小幅下降，咁我就揀左過去一年分派增長>-10%尼篩走啲真係跌太多我接受唔到嘅標的（Result：12）

最後個Result係咁樣的：

二、分析

我講嘅「分析」有兩部份：第一部份係檢視啲screener篩唔到嘅但都重要嘅數據作進一步篩除；第二部份先係建立對公司定性因素嘅認知。好嘅公司首先要係數據上體現出佢嘅好處，先值得定性分析點解成績咁好。數據差嘅公司你定性分析到佢天上有地下無都好，佢就係賺唔到錢，吹到曉飛都係窮股一隻；最怕係你定性分析完同隻股建立左「感情」，覺得佢真係好好、好創新、未來一定會爆，就忽視佢嘅問題照買入；所以當慳時間又好保持理性又好，數據行先。

番番第一部份，我自己習慣由最高yield分析起，咁如果啱洗就可以唔洗理後面果啲，用最少力確保最高yield。

由於我要穏定或增長嘅收入源，所以第一步係檢查分派記錄，篩除分派呈減少趨勢或者大幅波動嘅REITs，淨係深入分析呈平穩或持續增長嘅趨勢嘅標的。Investopedia無graph得table，而佢個Divedend嘅數係用TTM，即係每粒數都計哂過去十二個月派過嘅股息，變相係股息版嘅Moving Average；個Yield就係TTM Dividend對而家個股價計出尼嘅。TTM嘅好處係可以撫平上下波動嘅記錄等你唔會高估佢嘅波動，壞處就係你可能會低估左佢嘅波動，尤其係因突發情況大幅減派息嘅時候，即使有一季完全cut左TTM個Rate都只會下降1/4。但呢個安排對於派息跳下跳下嘅玻REITs尼講都係唔錯嘅。

呢個係EC world REITs嘅派息記錄，提提大家EC world REITs 嘅Ticker係BWCU唔係ECWO，investing.com係唔知點解咁on9的。咁睇個記錄可以見到係2016快升左一排就大約卡左係7-8%度，都尚算係穩定，可以進行定性分析。開始前先比大家睇下咩叫唔穏定，參考參考：

進入第二部份，要定性分析BWCU嘅分派係咪真係可持續。REITs尼講有兩大方面，一係財務健康度，二係組合分散度，我係度表列一下有咩因素要考量：

• 財務健康
• Gearing Ratio
• 債務到期日及貨幣的分布
• 利息覆蓋率
• 平均利率及已對沖利率佔比
• OCF-Distribution coverage
• 組合分散度
• 地理分布
• 獨立租戶佔收入比例
• 獨立物業佔收入比例
• 租戶行業分布

玻REITs好處係佢交比證監嘅ppt入面一般都會醒水用圖表列左呢啲野出尼。而家就要移玉步去SGX.com搵佢嘅Financial Statement，抽番上述要求嘅數據出尼。

呢頁就有齊利息覆蓋、平均利率、已對沖佔比、Gearing Ratio（呢度就叫leverage） 。唯一美中不足係債務到期日同幣種分布無列出尼，chur啲可以係財報摷埋，但我奉行always minimism your effort原則，先睇啲低effort嘅資料先，合格再睇麻煩野。

幫小妹妹隻REITs檢查完身體之後就要睇下佢係真係有料派咁多息出尼，定其實係借錢派息充大頭鬼，呢點要番一番去Investing.com度睇佢嘅Cashflow Statement。比較一下Cash from operating Activities同Total Cash Dividends Paid兩粒數，前者大過後者即係佢做野賺嘅錢夠冚派出去嘅錢，屬於健康嘅情況。如果派錢多過搵錢，就要睇下佢舊錢係邊尼，可以睇下Investing同Financing Activities有無相應嘅金額，再入財報檢查下係咪啲合理嘅情況，例如有時有啲公司有筆存款到期唔想留派左出尼，咁就會出現分派大過OCF，同時investing activities有筆大現金流有咁嘅表現。

咁就BWCU尼講，OCF都係cover到分派嘅，咁接下來就睇下佢有無條件keep到個OCF了。

又番番去佢個ppt睇睇佢嘅組合分散度，由於我concern嘅係收入（好重要講一萬次），有收入來源就睇收入來源，無先睇以資產估價計算嘅數據。左邊圖可以睇到佢收入唔算依賴單一物業嘅，但紅色果舊都佔比頗大，咁可能就要分少少時間研究果棟係乜料（重慶？港口？呃⋯⋯ ）。

呢張表（好撚難睇嘅表通常係因為佢唔想你睇）就可以睇到好多Master Lease即係單一租戶租哂成棟物業，呢樣野一般尼講唔係好事，因為一間公司就可以定你生死，隨時咬斷你條J。

咁由於佢無按收入計嘅租戶行業分布表，唯有將就下用Valuation尼睇啦。可以咁做係因為物業valuation一般係以租金收入按巿場租金收益率資本化，都係同租金掛鈎，但再認真啲就要研究下佢個資本化率點take，不過都係果句合格再鑽深啲。咁可以見到佢有兩個行業係佔左40%以上，算係集中，我理想嘅係20%樓下，但考慮番佢個specialty就係呢樣野（Logistic物流後勤）同埋租戶集中有呢啲數據唔奇，但都係唔prefer嘅。

最後佢無po地理分布嘅圖，因為佢全部都支那野。

簡單咁總結一下目前嘅發現：佢有理想嘅收益率，分派趨勢穩定；負債唔算太高，對沖做足，利率可以接受，利息覆蓋平平偏差，債務到期日不明；唔算好依賴單一物業，但地區及租戶集中、行業唔夠分散。（Sidetrack一下，呢啲高唔高夠唔夠，真係考你平時睇得夠唔夠。分析必需要做得多，係腦度先會有個概念當下分析嘅數據比起過去見過嘅野高唔高夠唔夠）

咁OK嘅，集中唔一定係罪，但越集中你就要越努力去搵出佢究竟係唔係好資產，同時要明白佢受黑天鵝嘅影響會較分散嘅組合顯著。如果你唔想花時間研究，that's fine，你分散唔到佢個組合，分散自己個組合一樣可以。佢收益真係幾高，但又支那又物流，係中美大戰同no made in ChiNa嘅不確定性下，我唔會持倉超過2%（至於點定呢個倉位純屬求其，5%覺得淆，1%又好似太少咁，試試下就覺得2%好似ok）

因為我採取分散組合嘅方法，如果我花10個鐘去研究2%持倉就好似有啲多餘，所以我個研究會做到呢度停。大家想揸多啲嘅就可以深入啲研究，比如租戶係做咩架、租戶有咩其他option唔租呢度可以租邊啊、間REITs同啲租戶有無咩關聯啊等等等等，要做永遠可以做唔完，但夠你做決定就夠了。希望今日呢個walk through可以幫到大家認識證券分析同埋組合建構之間嘅緊密聯系！