[投資初哥的自我修養]：用數據戰勝恐慌！但條數得唔得架⋯⋯

REI.UN係加拿大最大藍籌綜合REITs，主要租場比提供民生商品同服務嘅商家，順便會賣下住宅單位咁；早個月買入扣左15%稅（附上查稅率網站）都仲有8%以上嘅收益率，仲要每個月派息；加上尼緊佢有好多project落成，可出租面積大增，實在係有升有息，睇到就Lam Lam脷。

（詳細嘅可以睇下Kano手記嘅分析，佢先睇簡報拎概念，再查數、check管理層講話係個唔錯嘅分析步驟，大家可以參考下）

加紙都算係大國貨幣，經濟體量唔多唔少會令滙率較為穏定；而且每月派息，提供穏定現金流，如果Yield回落番仲有好大本金Upside；本身仲起緊野，將來派息有望增加，完全係金流追求者嘅理想對象！明明除左疫情之後無乜更差嘅消息，點解會咁低價咁高yield？難得有機會證明巿場on9仲可以大賺一筆（「嘿嘿你班on9」果種感覺，すばらしい！），所以我毫不猶豫係15蚊加紙左右入左啲貨。收左兩個月息，呢種爽皮嘅感覺一直持續，直到2020年12月4日。

那一天，人類（我）回想起了被情緒巿場支配的恐怖⋯⋯

淆左，淆埋右，不過冷靜啲先！Paradigm Never Shifts Overnight（默念左一萬次）！孖展倉的我當務之急當然係睇下呢個幅度嘅下跌對自己有咩影響：REI.UN佔我倉6%，而呢部份跌左11%，姐係對全倉尼講只係跌左0.66%，離我爆倉Buffer 32%仲有好大段距離！

（最近數簿大佬推出左個Google Sheet比大家用尼計爆倉Buffer，講埋點用，孖展倉嘅朋友必備！）

咁REI.UN再跌多533%都唔撚驚！又唔係全倉跌11%，輕鬆嘅冷靜嘅，先睇下咩事啦，Google「REI.UN」再揀新聞：

屌你個閪真係，咁樣減一減個Yield咪得番8%*0.667＝5.34%？即刻就冒出兩個困擾：

第一，REI.UN本身都係叫緊8%Yield左右，咁用番新嘅股息1.44*0.667＝0.96用番8%資本化，股價可以跌到去12加紙，咁我唔快止蝕啲轉做其他野係咪宅死啲錢，蟹左係度？

第二，我本身目標收息率係6%，呢下咁cut法呢部份資金今年都睇尼係達唔到標，咁仲留唔留你係度好呢？

事情睇落都幾尷尬，我都未捉到判斷嘅準則，故且先睇下新聞有無講佢減息係咩原因：

新聞話佢減息每年慳到果152m加紙，會用尼發展、回購同還債。前兩樣一般都唔會係啲咩衰野，但債務往往就係令到派息股再也派不了息最主要原因之一。雖然佢聲稱自己財務好健康，但睇都係要望下財報（天啊果啲字海）查清佢債務負擔有幾重。

啊哈～公司網頁嘅Q3 PPT有哂Credit Profile咁我就唔摷財報住啦（小朋友唔可以咁架）！負債的確有啲重嘅，Debt-EBITDA 9.13x意味住佢要搵9年錢先先可以還得啲債，算係一個幾高嘅level（FYR SPG係7x）；但係佢Interest Coverage 3x有多，意味住借錢比佢利息應該係無問題的；而Unencumbered Asset（姐係無抵押到嘅資產）有8700M咁多，再融資都不成問題；加上佢自己明明有5倍於減派額嘅流動性，要還錢一早借左尼還，所以初步可以判斷佢唔係等錢洗還債的。

眼利嘅巴絲打應該就見到左邊果行Target，就係REI.UN想要達到嘅財務健康度，無論邊個metrics都係需要一步步咁開源節流踏實咁去還債的，亦都表示今次減派係有計劃有通告的（只係我無睇呵），唔係啲狗急跳牆之舉。

既然Q3 報告係度，不妨順手檢查下疫情對佢影響有幾大！同SPG一樣，重點睇兩樣野：Occupancy同埋Rent Collection：

Occupancy 96%，多過置富都會（紅磡站果個靜到仆街嘅商場）！

收租率都恢復至接近100%，See 武肺Just a fking Flu！講笑，右邊果條野顯示有22%屬於嚴重受武肺影響或者本身就廢嘅租戶，呢啲租戶大概都係一個隱憂吧。但我當呢22%租金會有50%收皮，然後入面再有50%係無人租番（Which唔可能啦你估地皇商場咩），其實租金收入都係少左5.5%。

咁驚閪咩，基本面其實無受到咩大傷害，減派並無對公司本質（Therefore內在價值）構成重大改變，第一個擔心唔成立。反而股價竟然低估左咁耐仲要再跌？本席宣判巿場on9罪名成立，罰自己繼續坐貨。

但係我唔係收開6%息架咩？按照MorningStar數據，目前Debt有6780M，而佢嘅減債目標係8x EBITDA姐係5941M，差額足足成840M，除番每年慳嘅152M我咪起碼要坐多5年半先有機會加番派息！？

咪住先，一開頭咪話REI.UN會有好多項目落成？姐係話佢嘅收入將會增加，假如可分派收入按比例增加，股息都會跟住增加！咁接下來就係計數嘅時候了：到底佢尼緊落成嘅項目可以增加幾多收入呢？我地只要運用一條簡單嘅公式「收益＝單位價格X 單位」就可以推算得到了。

作為一間REITs，「單位」自然係「可出租面積」，而「單位價格」就係「呎租」啦！首先係2019Q4Present入面搵到當時呎租係每年19.75，唔理加租同通脹等因素粗略用住先：

然後係搵出尼緊落成嘅物業REI.UN應佔呎數（NLA of Riocan Interest）：

仲有就係總可租面積嘅基數（摷左2019年嘅年報已經眼殘了）：

點解會搵總可租面積NLA嘅基數呢？由於Dividend = FFO * FFO Payout Ratio，而FFO ~= Rental Revenue * FFO Margin，同埋Rental Revenue = NLA * Rent per sqft，揸埋三條式就得到Dividend ~= FFO Payout Ratio * FFO Margin * NLA * Rent per sqft！假定Rent per sqft、FFO Margin同FFO Payout Ratio不變（實際上就梗係會變啦，但project都係取平均），NLA同股息就係正比關系，通過NLA基數同增量額求得增長率，就可以Proxy未來幾年派息嘅增幅，係一個好粗略嘅計法。

咁可以見到直到2024建築物全數落成之時，可租用面積多過2019果陣8.9%；如果考慮埋REI.UN過去呎租CAGR係3.2%，2025嘅派息會增加16%，姐係保守估計等五年先回復到每股1.11加紙。就算用我嘅入手價計都只有7.4%，似乎我對派息額嘅擔心都算成立。

咁但係最好嘅方法梗係塞番啲數入DCF度計計佢，只係加股我唔識啲Seeking Alpha咁嘅網又懶得一粒粒數執出尼所以無計；反正租金收入、地點、租戶組合無重大長期嘅變化，內在價值應該無乜點變，純粹係唔派出尼；而償債、發展同回購其實都會提升每股嘅內在價值，所以減左嘅分派其實都會係番度，只係比較難計數，同埋有少少期望落差啫。

反正暫時唔見有咩好野想買，先按兵不動觀察一下吧，畢竟每月派息嘅現金流利器都唔多；而且轉念一想，內在價值仲係度姐係都有upside（疫情前成$27架！），坐住5%等佢升又未嘗不何，一於繼續坐。

後記：唔寫出尼都唔覺自己有幾求其，用Yield已經Proxy，計Dividend Growth個方法又Proxy，執啲數又求其又舊，誤差區間大到有少少不安，雖然total loss都係7%左右，但出完文都係靜靜地計番個DCF安撫下弱小嘅心靈吧⋯⋯